Rychlost změny poptávky po nemovitostech v Česku a v USA

Předchozí rok byl na poskytnuté úvěry a hypotéky rekordní. Tempo zásadně nezpomalilo ani po prvních zásazích České národní banky a k útlumu bylo potřeba půl roku a několik výrazných zvýšení základní úrokové sazby. Ve Spojených státech vyvolává zvýšení úroků větší strach a nevoli a lidé na nemovitostním trhu reagují rychleji.

Trh s nemovitostmi se aktuálně nachází v situaci, kdy kvůli zvyšujícím se úrokům na hypotékách a běžných úvěrech klesá poptávané množství peněz. To má za důsledek i ochlazování poptávky po nemovitostech. I přes případný znatelnější pokles cen domů a bytů, se přes aktuální vysoké sazby běžný občan nevrhne po hypotečním úvěru a nekoupí stále ještě předražený dům, za který by musel ještě bance draze přeplácet. Vyzrát na tom mohou bohatší lidé nebo investoři, kteří již několik nemovitostí vlastní a nedělá jim problém koupit další. Výhodou je pro ně dlouhodobě se zhodnocující majetek doplněný o běžnou praxi, kdy nájemce platí majiteli celé náklady na půjčku. Obecně při nižší dostupnosti domů a bytů hrozí větší nerovnováha mezi těmi, kteří si je mohou dovolit a vlastní jich více a těmi, kteří si nákup nového domova dovolit nemohou a nemají nic.

Na trhu zároveň přibývá nabízený počet domů. Patrně také kvůli tomu, že nabídky nestačí tak rychle z trhu mizet kvůli oslabující poptávce. Znatelným rizikem pro klienty je refinancování úvěrů po konci fixace. Hrozí jim finanční problémy a neschopnost splácet.

Na datech České národní banky lze pozorovat zajímavé chování českých domácností a neziskových institucí sloužícím domácnostem. Rok 2021 byl pro úvěrování rekordní. Je až paradoxní, že v tak nepředvídatelném roce byla tak velká motivace si půjčovat. Dopomohly k tomu nízké úrokové sazby. ČNB začala sazby zvyšovat ve druhé polovině června předchozího roku. Za prvních šest měsíců roku 2021 bylo půjčeno na nákup nemovitostí 341 miliard korun. Letos si lidé od ledna do června vypůjčili pouze 209 miliard korun. Měsíční obnosy poskytnutých peněz začínají viditelně klesat až v lednu letošního roku, kdy byla hlavní sazba nastavena na 3,75 % a v očekávání byl další růst o 75 bazických bodů. Limity pro poskytnutí hypotečních úvěrů týkající se čistého příjmu nebo poměrné hodnoty zastavené nemovitosti byly zpřísněny až od dubna 2022.

Zvyšování sazeb v zóně nízkých jednotek procent neovlivnilo poptávku nijak zásadně. Přelom lze sledovat tedy až mezi prosincem a lednem. V tento okamžik činil meziměsíční rozdíl 15 miliard. Přitom rozdíl mezi půjčenou hodnotou na nákup nemovitosti mezi červnem 2021 a prosincem 2021 byl pouze 10 miliard. Půjčené obnosy ve druhém pololetí roku 2021 ale ani nerostly, spíše nějakou dobu stagnovaly, než konečně začaly v lednu zřetelně klesat. Lze tak usuzovat, že Češi měli jistou odolnost vůči rostoucím úrokům a ještě pro ně nepředstavovaly překážku. Chtěli ještě zavčas využít lepších nabídek s vidinou dalšího budoucího růstu úroků.

Naproti tomu Federální rezervní systém (Fed) začal zvyšovat úrokové sazby při boji s rostoucí cenovou hladinou až v březnu letošního roku. Přesto se prodeje domů a bytů začaly propadat už v únoru, kdy se jednalo o 7% meziměsíční pokles v oblasti prodeje existujících nemovitostí určených k bydlení. V lednu se krátkodobý vrchol nacházel na 6,49 milionu prodaných domovů, kdežto v červnu počet klesl na 5,12 milionu. Podobný trend poklesu je zaznamenán také ve stejném období v oblasti nových domů. Američané jsou mnohem citlivější na zvyšování úrokových sazeb, než jsou například Češi. Odradilo je očekávání stoupajících úroků a rostoucí inflace. Své finance raději uloží do bezpečných přístavů dolarových dluhopisů.

V následujících měsících budou poklesy pokračovat a po velmi slušných číslech z dob pandemie se opět prodeje vrátí do únosnějších měr, kde již nebude takový tlak na růst cen nemovitostí. Se zvyšováním úrokových měr se dostupnost drahých domů a bytů pro občany snižuje.