Trh s bydlením v USA stagnuje

Hypoteční sazby pro současné majitele nemovitostí jsou historicky nízké, zatímco sazby pro nové kupce jsou výrazně vyšší. Bank of America neočekává, že by se tento rozdíl v blízké době výrazně zmenšil. Ekonomové této banky varovali, že americký trh s bydlením je „zaseknutý“ a pravděpodobně se neuvolní až do roku 2026 nebo později. Ceny domů zůstanou vysoké a dokonce porostou, nedostatek bydlení bude přetrvávat a hypoteční sazby se možná nesníží ani v případě, že Federální rezervní systém konečně přistoupí k dlouho očekávanému snížení úrokových sazeb.

Podle Michaela Gapena, vedoucího amerického ekonomického oddělení Bank of America, je situace pro první kupce domů frustrující a vyžaduje trpělivost. Vysoké ceny domů a rostoucí hypoteční sazby způsobily, že je v současnosti historicky neúnosné si pořídit vlastní bydlení. Ceny domů prudce vzrostly během pandemie Covid-19 a následně Fed opatření proti inflaci zvýšila hypoteční sazby. Kombinace vysokých cen domů a vysokých hypotečních sazeb vytvořila extrémně obtížnou situaci pro nové kupce.

Nedostatek dostupných domů na trhu znamená, že ceny nemají kam jít než nahoru. Střední cena již vlastněného domu v USA v květnu dosáhla rekordních 419 300 dolarů, což je o 6 % více než před rokem. Bank of America očekává, že ceny domů letos vzrostou o 4,5 % a v roce 2025 o dalších 5 %, než v roce 2026 mírně klesnou o 0,5 %. Jedním z hlavních problémů, který ovlivňuje nabídku, je „lock-in efekt“, kdy majitelé nemovitostí, kteří refinancovali nebo získali hypotéku během pandemie za velmi nízké sazby, jsou nyní vázáni ke svým nemovitostem.

Tito majitelé by nyní museli platit stovky dolarů měsíčně navíc pouze na úrocích, pokud by se rozhodli koupit nový dům za současných vyšších sazeb. Proto mnoho lidí nemá důvod prodávat své nemovitosti, což dále omezuje nabídku na trhu. Bank of America varuje, že lock-in efekt může přetrvávat dalších šest až osm let, což bude během této doby omezovat nabídku. Dave Liniger, spoluzakladatel realitní společnosti REMAX, uvedl, že lock-in efekt znamená, že lidé, kteří chtějí přejít na větší dům, nemohou, a nová generace si nemůže dovolit ani startovací bydlení.

V teoretické rovině by pomohla situaci vyřešit vlna nové výstavby. Nicméně Bank of America očekává, že výstavba nových domů zůstane v následujících letech stagnující. Výstavba nových domů se stále nevzpamatovala z prasknutí realitní bubliny v polovině 2000. let. Výhled na „zaseknutý“ trh s bydlením má dvě strany. Růst cen domů zvýšil čisté jmění stávajících majitelů nemovitostí a poskytl jim větší finanční flexibilitu, zatímco mnozí Američané, kteří chtějí koupit dům, si to nemohou dovolit kvůli vysokým cenám a hypotečním sazbám.

Z průzkumu Gallup vyplývá, že pouhých 21 % Američanů považuje současnou dobu za vhodnou pro koupi domu, což je nejhorší hodnocení v historii tohoto průzkumu. Naopak 76 % respondentů tvrdí, že nyní je špatný čas na koupi nemovitosti. Michael Gapen z Bank of America uvedl, že pokud se americké ekonomice podaří dosáhnout tzv. měkkého přistání, tedy ochlazení inflace bez vyvolání recese, hrozí, že ceny domů mohou vzrůst ještě více, než se předpokládalo.

Na druhé straně, pokud byla odolnost ekonomického oživení přeceňována a je na obzoru recese, ceny domů by mohly klesnout a dostupnost bydlení by se zlepšila. Gapen však upozorňuje, že zlepšení dostupnosti bydlení za cenu recese není žádoucí scénář. To by mohlo znamenat ztrátu pracovních míst a další ekonomické potíže, které by nakonec zkomplikovaly situaci i na trhu s bydlením.